Депутаты готовят новые налоги на недвижимость. Что об этом думают эксперты

Сейчас законопроект в Верховной Раде - его уже поддержали за основу и готовят ко второму чтению.

Результаты двух рабочих групп глава парламентского налогового комитета, нардеп от "Слуги народа" Данил Гетманцев очертил на странице в Facebook:

"Относительно строителей договорились, что для 18% из третьей продажи базой налогообложения будет разница между стоимостью покупки и продажи; НДС не применяется к действующим договорам, оплаченным на 1 января 2022 года (независимо от доплат в случае изменения метража)", - написал Гетманцев.

Тема НДС всколыхнула инвесторов, которые сейчас покупают квартиры в рассрочку, а также тех, кто оформлял сделку через фонд совместного инвестирования. Люди опасаются, что должны будут заплатить еще плюс существенный процент от стоимости квартиры, хотя не рассчитывали на это. Горячую тему прокомментировал и министр финансов Сергей Марченко.

"Освобождение от НДС продажи жилья на вторичном рынке на самом деле используется в строительной отрасли в схемах минимизации уплаты налогов, которые существуют уже много лет. Именно эти схемы мы пытаемся разрушить в законопроекте 5600", - написал Марченко.

Он добавил, что нормы законопроекта не будут иметь значительного влияния на стоимость нового жилья.

Журналистка Эспрессо Ольга Чайка спросила экономических экспертов и представителей строительной отрасли, почему власть хочет ввести НДС, кто заплатит этот налог и как изменения повлияют на отрасль.

Юрий Гайдай, старший экономист Центра экономической стратегии:



В Украине сейчас через бюджет перераспределяется около 47% ВВП, без учета квазифискальных расходов, то есть государственных гарантий по кредитам госпредприятиям, Укравтодора. Это очень много, это тормозит рост экономики. В такой ситуации увеличивать налоговую нагрузку - вредно. А этот законопроект не перераспределяет налогообложение каким-то образом, каким может стимулировать экономику, а просто увеличивает налоговую нагрузку. Это плохо.
Законопроект № 5600 разнонаправленный. Создается впечатление, что выбирали те сферы, в которых видели перспективы для дополнительного наполнения бюджета. Кроме того, и Кабмин, который является автором законопроекта, и Даниил Гетманцев (нардеп от "СН", глава парламентского налогового комитета, - ред.), который тоже его поддержал, заявляли о важности закрытия некоторых налоговых схем. В торговле недвижимостью они и частично подпадают под нормы законопроекта № 5600.
Большинство застройщиков являются юрлицами, которые заказывают и покупают жилье в генподрядчиков и продают физлицам. Там возможны различные схемы структурирования налогов, но при первой продаже жилья по крайней мере оплачивается налог на добавленную стоимость (НДС) с суммы его стоимости.

В то же время, есть и такие застройщики, которые используют схему продажи объектов недвижимости через физлиц. Если заказчиком строительства выступает физическое лицо, которое потом и продает это жилье, оно платит только 5% налога на доходы физических лиц (НДФЛ) на доход, полученный от продажи объекта недвижимости. Это работает, начиная со второй продажи в течение одного года.

Законопроектом предлагается ввести налог 18% для третьей и последующих продаж. Соответственно, это должно существенно увеличить налоговую нагрузку на операции по продаже от физлица к физлицу.

В текущей редакции говорится, что 18% будут применяться к стоимости проданного объекта недвижимости.

Если мы говорим об обычном продавце на вторичном рынке, который имеет несколько объектов недвижимости, которые решил продать в течение года, то налогообложение всей суммы может быть довольно несправедливым. Если раньше он приобрел этот объект немного дешевле и продал немного дороже, то получил из этого прибыль. Справедливее было бы облагать именно прибыль, и это уменьшит нагрузку.

Сейчас обсуждается вариант в процессе подготовки ко второму чтению внести такое изменение в части налогообложения НДФЛ.

Другое громкое изменение касается налога на добавленную стоимость (НДС).

На сегодня операции по продаже жилья, кроме первой поставки, освобождены от НДС. Обычно первая поставка происходит от генподрядчика застройщику. Застройщик платит цену с НДС. Последующая продажа квартир, уже обычно физлицам, не облагается налогом НДС.

Законопроект предусматривает введение НДС и на такие операции. То есть это дополнительные 20% от стоимости жилья. Но конечная стоимость жилья для покупателя может вырасти меньше, чем на 20%. Потому что застройщик, который уже уплатил НДС генподрядчику при первой продаже, имеет налоговый кредит. То есть ПДВ добавит к конечной цене 20% от расходов на оплату труда и прибыли застройщика. Поэтому цена не увеличится на 20%. Можно оценивать, что стоимость жилья увеличится процентов на 10.

Если парламент примет законопроект в целом с нормой о НДС в текущей редакции, то налогообложение НДС будет происходить в момент перехода права собственности.

Это наиболее болезненно ударит по тем, кто по состоянию на сейчас в рассрочке, выплатил определенную часть суммы и запланировал себе все затраты при покупке жилья. Для них появится какая-то существенная сумма, 10%, а возможно и 20%, которую им придется заплатить "сверху".

На комитете ВРУ это обсуждают. Один вариант, который может сгладить этот удар - налогообложение НДС по кассовому методу. Это когда первым событием, которое является основанием для начисления НДС, признается оплата. Соответственно, все части оплат до вступления в силу данного закона не будут подвергаться НДС. НДС надо будет уплатить с оплат, которые остались. В таком случае покупатель заплатит этот прирост не со всей стоимости недвижимости, а из части.

Есть и другой вариант - четко прописать в законе, что эта норма распространяется только на новые соглашения. То есть исключить из-под действия нормы соглашения по кредитованию, по рассрочке, которые были заключены до вступления в силу данного закона или к определенному сроку, когда стало известно об этом законе. Чтобы добросовестные граждане, которым не было известно о том, что будет такое налогообложение, не платили эти средства.

Владимир Зубик, соучредитель Интеграл-Буд на пресс- конференции:



Было бы неправильно дополнительно обременять строителей налогами. Это приведет к уменьшению области.

Меньшие предприятия будут преодолевать этот закон, принимая наличные средства с "физиков" и уменьшая таким образом налоговую базу НДС.

Таким образом будет создано неконкурентное поле. И крупные застройщики будут вынуждены сокращать свои мощности. Потому что им будет трудно конкурировать с мелкими, поскольку те будут использовать инструмент "нала" и их цена будет меньше, чем цена крупного застройщика.

Мы считали: в случае введения НДС для девелоперов цена квадратного метра увеличится на $ 150 в эконом-комфорт классе.

Стоит помнить, что строители, кроме домов, строят школы, детские сады, детские площадки, объекты социальной инфраструктуры. Кроме того, они сажают много деревьев.

Мы вынуждены капитализировать других предпринимателей по внешним сетям - вода, канализация, газ, электроэнергия. Ведь есть компании, которые зарабатывают на транспорте. Они монополисты, и на плечи застройщиков переводится создание этих сетей, которые мы потом за бесценок передаем монополистам - иначе мы не будем иметь всех этих внешних сетей. Мы это создаем, и это не учитывается.

Кроме того, земля, которая сегодня не является полноценным рыночным элементом, который мы не покупаем, она без НДС. Это тоже обременение, которое мы понесем, если будут включены эти НДС. Следовательно, эти 20%, о которых говорят, превратятся во все 45%. И большая часть средств, которые мы будем передавать, ляжет на плечи "физиков".
Плюс те 10-12 млн человек, выехавших за границу, зачем они это сделали? Заработать деньги, чтобы купить квартиру. То есть мы снимаем серьезную демографическую проблему. Потому что у нас не 6 работающих на пенсионера, а 1,5 работающего на одного пенсионера. У нас страшный дефицит Пенсионного фонда, который мы покрываем за счет налогоплательщиков.

Потому что большая часть молодых людей выезжает за границу. В случае принятия этого законопроекта, квартира подорожает на $ 150 за квадратный метр. И молодые люди, очевидно, будут оставаться там - в Словакии, Болгарии, и будут покупать квартиры там.

Олег Гетьман, экономист, координатор экономических групп Экономической экспертной платформы:



Авторы законопроекта № 5600 объясняют его повышением налогообложения, а устранением пробелов в законодательстве. Якобы этими пробелами по НДС и НДФЛ пользуются "схемные" бизнесы, которые таким образом уклоняются от уплаты налогов.

Но мы как эксперты не видим, что это пробелы. Потому что, во-первых, уплата 5% - это также налог. И 18% из дельты, о которой мы договорились вчера на рабочей группе, - они исправят эту норму, будет не 18% со всей суммы, а 18% НДФЛ разницы между продажей и покупкой. И 18% из дельты примерно соответствуют 5% со всей суммы, как сейчас.

Относительно НДС договоренности еще нет.

Сейчас происходит так: есть застройщик, он платит НДС. Затем он, условно, передает эту недвижимость девелоперу, который уже не является плательщиком НДС. Девелопер добавляет определенную сумму к себестоимости и реализует эту недвижимость. Соответственно, мы получаем несколько меньшую сумму из-за того, что этот второй посредник не платит НДС.

Кабмин и законодатели считают, что это пробел в законодательстве и НДС должны платить все (или почти все), и этому девелоперу также нужно добавить НДС.
Введение НДС также предполагается для фондов совместного инвестирования.

Но это не приведет ни к чему иному, кроме как росту цены на недвижимость на 5-7-8%, - так мы посчитали. Это будет просто переведено на конечного потребителя.

Мы не видим необходимости в компромиссном варианте по этому вопросу. Если по НДФЛ мы пришли к компромиссному варианту, то нет никакой необходимости вводить НДС для девелоперов. Это приведет к искажениям на рынке. А еще - к сложностям с будущей ассоциацией в ЕС. Потому что Соглашением об ассоциации и их директивой предусмотрено, что не должно быть НДС ни для кого, кроме первого застройщика.

Заметим, глава парламентского налогового комитета Данил Гетманцев отметил, что даже если эта норма с НДС останется, то все, кто заключил договоры по-прежнему не должны ничего дополнительно платить. То есть будут переходные положения, которые предусмотрят, что это исключительно для новых договоров.

Катастрофы на рынке недвижимости не произойдет. За последние 30 лет мы пережили много нелепых решений власти.

Но в целом для экономики, для благосостояния граждан будут негативные последствия. В частности, это уменьшит их возможность покупать недвижимость.

Игорь Никонов, основатель KAN Development на пресс- конференции:



Отрасль сузится - раз. Крупные компании с рынка не уйдут. Да, мы уменьшим объемы, это правда. Я считаю, что много маленьких компаний не выдержат конкуренции. Для людей это плохо. Мне бы радоваться - упадут, и слава богу. Но это не так. Появится недоверие к рынку как таковому. Этот психоз может охватить всех - и люди перестанут доверять даже крупным компаниям.

Да, меньше людей будут покупать. Рентабельность маленьких компаний не выдержит. Хотя и наша рентабельность - все знают, 15-17%.

Сейчас в Украине самые дешевые квартиры в мире.

Сегодня недвижимость покупает молодежь. Мы даем рассрочки. При том, что в государстве нет кредитования - проектно, ни одного. Мы нашли альтернативу.
Да, нам дали возможность работать через фонды совместного инвестирования, и этот механизм привлек инвесторов. И теперь у меня такое впечатление, что только какая-то отрасль немного начинает развиваться, становиться на ноги - ее душат.

Чем нас упрекают? Что эти фонды не платят налог на прибыль. Да. Но когда были выборы, все декларировали, что будет налог на выведенный капитал. Сейчас вся структура финансирования этого процесса работает точно, как налог на выведенный капитал. То есть если ты реинвестируешь деньги обратно в строительстве - не платишь налог на прибыль. Если выводишь - платишь налог на дивиденды. И я вас уверяю, что все мы - реинвестируем.

Утверждают, что в макроэкономике должен существовать принцип справедливости. Вроде "одни платят такие налоги, а другие - не платят". Я вам скажу - нет ни одной страны в мире, которая преодолела экономический кризис и развилась, не вводя не совсем справедливых условий.

Там был и протекционизм секторный, и снижение налогов, и создание индустриальных парков, и создание свободных экономических зон. Ни одной страны нет, которая, увеличивая налоги, вышла бы из кризиса. Такого вообще не существует.

Я, наверное, готов заключить пари с авторами законопроекта, что они не соберут больше налогов. Потому что сегодня НДС облагается вся себестоимость, весь строительный процесс. И только прибыль фондов, если реинвестируется, не облагается НДС. Они хотят обложить налогом и его.

Мы призываем не вводить этот НДС.

На рабочей группе к одному общему знаменателю не пришли. То, что было написано в законопроекте - это вообще ужас: если мы продаем квартиры до 2023 года, то в 2023 году кто-то должен будет доплатить.

Озвученная позиция Министерства финансов говорит о том, что не надо будет доплачивать. Они обещают внести изменения в проект, чтобы если до 2022 года ты оплатил 50% и более стоимости квартиры, то на момент передачи, если бы она не состоялась, эта квартира облагаться НДС не будет.