Эксклюзив
Участники программы "Доступная ипотека 7%" сильно рискуют, - эксперт по жилищной политике
Фото: gettyimages
В эфире программы "Эспрессо: капитал" Павел Федорив выразил отношение к бесплатной приватизации советского жилищного фонда, рассказал о проблемах с льготными ипотечными программам и привел аргументы в пользу изменения принципов налогообложения недвижимости
Павел Федорив - магистр политической географии и городских студий. С 2018 года работает в команде аналитического центра Cedos. Работал над исследованием государственной жилищной политики в Украине и городской политической экономии.
Соведущий подкаста "Рынок решит?", Автор онлайн-курса "Жилье и жилищная политика: Где как мы будем жить" на платформе Prometheus.
Ведущий программы "Эспрессо: капитал" - экономический обозреватель Андрей Яницкий.
У вас недавно вышел аналитический доклад о жилищной политике. Что вы анализировали, о чем этот документ?
Этот документ - это комплексное исследование государственной жилищной политики, в котором мы пробовали ответить на вопрос, какой она сегодня есть, кто за нее ответственен, как она менялась в зависимости от законодательства, какие данные мы имеем о ней и как оценить ее эффективность.
Также включили туда раздел о международном опыте, чтобы понять, куда и как мы можем двигаться.
Если говорить о жилищной политике - кто здесь главный в стране? Это профильное министерство регионального развития, или это какое-то другое министерство? Возможно, это городские или областные администрации.
Поскольку жилищная политика комплексная, то в нее включены многие различные органы. Главным органом является Минрегион. Это направление деятельности, которым он должен заниматься. Но поскольку она связана с другими политиками - с социальной, монетарной, она сильно зависит от налогов, от финансирования, то многие другие министерств имеют на нее непосредственное влияние.
Важны также государственные администрации, которые на местах воплощают те положения, которые определяет Минрегион в своей политике.
А нам нужно отдельное министерство для реализации жилищной политики?
У нас вроде все хорошо. Украинцы довольно хорошо обеспечены жильем по сравнению с европейцами в результате приватизации советского жилищного фонда, которая состоялась в 1990-е.
Таковой распространенный тезис политиков - у нас все хорошо, почти у каждого есть собственная квартира. Такого нет ни в Штатах, нигде.
В какой-то мере тезис о том, что массовая бесплатная приватизация создала такие предпосылки, чтобы у людей была крыша над головой, он правильный. Но самым простым контраргументом для этого может быть недавний опыт пандемии и карантина. Когда такой простой, казалось бы, призыв "Сидите дома" с легкостью показал, что, собственно, для части людей этого дома нет и им там невозможно сидеть. Они не могут самоизолироваться.
Более того, для значительной части украинцев их жилищные условия являются очень плохими. То есть очень большая часть украинцев сегодня живет в перенаселенном жилье. Это также может быть жилье неудовлетворительного качества, его состояние может быть плачевным.
В Украине есть такое распространенное явление, как скрытая бездомность, когда много разных поколений живут вместе. Люди могут быть экономически зависимыми друг от друга и жить в одном жилище, хотя они в принципе никак между собой не связаны.
Более того, в Украине есть сотни тысяч переселенцев, которые до сих пор не решили свои жилищные вопросы. Точнее, государство не создало для них условия, чтобы они решили свои жилищные вопросы.
Есть сотни тысяч арендаторов, права которых часто нарушаются. Более того, мы знаем, что в Украине, к сожалению, десятки тысяч бездомных, которые тоже не имеют на что рассчитывать, потому что государство и государственные администрации не создали жилищного фонда социального назначения.
В советские и постсоветские времена это решалось благодаря так называемой очереди. В первые годы 1990-х эта очередь была, люди как-то пытались стать в очередь на получение жилья.
Есть ли такая практика сейчас, а если нет, как люди добывают себе новое жилье?
Украина сделала большую ошибку в начале 1990-х, внедрив эту массовую бесплатную приватизацию. С одной стороны, она как бы помогла людям сохранить крышу над головой в таких сложных экономических условиях, уберегла их от инфляции, выселений и тому подобное. С другой стороны, она закрепила все те неравенства как в наличии жилья, так и его качества. Очередь сохранилась, но надо помнить, что эта очередь с советских времен - это не была очередь на собственность, это было жилье в пользование. Зато приватизационное законодательство позволило его приватизировать.
Надо помнить, что жилье всегда и везде - очень дорого. Поэтому обеспечивать его в частную собственность не может позволить себе ни одна страна.
В Украине в начале 1990-х в этой очереди было около 2 млн домохозяйств. Последний год, когда Минрегион еще собирал данные, это 2014 год, было 650 тыс. домохозяйств. Но это число сокращалось не только и не столько потому, что эти квартиры раздавались, а главным образом потому что попросту люди умирали или выбывали из этой очереди.
Сегодня Минрегион не собирает данные о том, сколько украинцев и в каком жилье нуждаются. Это катастрофа, иначе и не скажешь. Но мы точно знаем, что эта очередь растет. Если мы зайдем на какие-то сайты госадминистраций, то мы увидим, что они ведут свои маленькие очереди, затем группируются.
Что это за новые люди в очередях? Прежде всего, это военные, вернувшиеся с войны и имеющие право на жилье. Или, например, малообеспеченные семьи или дети-сироты и тому подобное.
Но речь идет о жилье в пользование, не в частную собственность.
Дело в том, что жилье, которое дается через очередь, потом можно сразу приватизировать, потому что у нас есть приватизационное законодательство.
Как украинцы обеспечивают себя жильем? Поскольку мы пошли по очень либеральной ошибочной рыночной логике, предпочтительный способ - украинцы сами себе строят жилье. Они несут деньги застройщикам, а те за эти деньги сводят им жилье, в котором люди потом и живут.
А есть же какие-то льготные программы, там, 70/30 для малообеспеченных, для молодых, а сейчас ипотека 7%. Работают эти программы или не работают?
Самым простым свидетельством в пользу того, что все эти программы не работают и не могут работать то, что, собственно, украинцы не обеспечены жильем до сих пор.
В том исследовании, которое я показывал в начале, мы проанализировали все эти программы. В Украине более 20 отраслевых программ - например, по обеспечению судей, военных, ветеранов различных войн и тому подобное. Но все это - это жилая собственность. Это очень дорого и мало реалистично.
Те программы, которые реализует, например, Держмолодьжитло - это также жилье в собственность. Скажем, субсидирование спроса. Когда государство, например, платит часть стоимости квартиры или выдает льготный кредит.
Доступная ипотека, которую вы упоминали, - это тоже не новая программа. В Держмолодьжитла уже была такая программа в начале двухтысячных, и она потом привела к катастрофическим последствиям. Мы сегодня не только до сих пор выплачиваем десятки миллионов на компенсацию тех кредитов, но и с 2009 по 2012 люди оказались в ситуации, когда деньги на коменсацию в бюджет не закладывались, и поэтому они должны были либо самостоятельно платить эти средства, или рисковали потерять крышу над головой .
То есть люди получили квартиру по программе льготной ипотеки, им, условно, я не знаю точно, обещали 10% - 3% годовых ...
Компенсация до 3%, сегодня - до 7%.
А с 2009 по 2012, три года государство им не компенсировала эти деньги.
Они поступили только в 2012 году.
И банки выставляли этим людям полные счета.
Да.
Сегодня мы рискуем оказаться в той же ситуации, когда финансирование программы "Доступная ипотека 7%" - ежегодное. То есть год от года люди не знают и рискуют своими средствами и крышей над головой.
Я думаю, сейчас будет уместно посмотреть - мы опросили киевлян, как накопить деньги на жилье. Господин Павел, что вы скажете в ответ на эти комментарии?
Все просто: люди, конечно же, повторяют ту же мантру, которую им рассказывали, что будете много работать - то будете иметь, где жить. Это как так: если много работал, то и заслужил то, чтобы жилье.
С чего вообще выходит жилищная политика в принципе?
Всегда и везде есть люди, которые не способны будут себя обеспечить жильем. Поэтому государство должно создать такие условия, в которых мы должны помочь этим людям, где жить.
Это о каких-то социальных общежитиях?
Неприбыльная аренда жилья, да. Иногда оно называется "социальное", но в разных странах оно выполняет разные функции. Скажем, в Вене, когда город владеет третью жилого фонда, то треть жителей может жить в таком жилье. Оно не является исключительно социальным, там живут люди с самыми разными доходами.
В Украине идея о том, что мы будем много работать и тогда сможем что-то купить, не реализуется, потому что в украинском налоговом законодательстве мы не делаем различия между крышей над головой, о которой говорят большинство опрошенных на улице людей, - это жилье, в котором они будут жить, и жильем как активом, как инвестиции.
Соответственно, люди, которые имеют много денег, могут выкупить на ранних этапах все эти свободные помещения, а затем или спекулировать ими, или сдавать в аренду. То есть конкуренцию по помещению выигрывают богатые. В Украине это еще умножается на то, что, например, есть коррупционеры, которые с легкостью могут скупать недвижимость и оставлять ее пустой.
По большому счету, какая разница человеку, он арендует квартиру у государства, у муниципалитета, или у какого-то бизнесмена. Он решает свою проблему.
Безусловно.
Какая разница? Город или государство, или, скажем, не бизнесмен, а частная компания, которая не преследует цель максимизации прибыли, - логика в том, что это позволяет иметь также положительное влияние на этот частный сектор аренды.
Потому что если человек имеет возможность пойти и арендовать у города, частный сектор должен предлагать жилье сопоставимо качества и цены.
Создается конкуренция и задаются какие-то правила.
Да.
Если город, например, будет сдавать жилье в хорошем качестве и по договору аренды и права таких арендаторов будут защищены, то и бизнесу надо будет подтянуться под такие стандарты.
Да.
В одной своей колонке Вы написали о том, что стоит изменить правила начисления налога на недвижимость. Почему вы так считаете?
Что такое налог на недвижимость? Это, в принципе, такова плата за землю, которая находится под многоквартирным домом, а также за те блага, которые находятся вокруг.
Налог на недвижимость - это попытка вернуть обществу часть прироста стоимости от того, что происходит вокруг. Скажем, есть квартира стоимостью в $ 10 тыс., для которой нет школы. Город построил там школу, и теперь эта квартира стоит $ 15 тыс. Владелец этой квартиры, он ведь не приложил пропорциональных усилий.
Таких цен по крайней мере в Киеве нет.
Я говорю о каких-то условных цифрах.
Но владелец этого помещения не вложился пропорционально больше в строительство этой школы, а его богатство выросло в полтора раза. Обычно налог на недвижимость накладывается на стоимость этого помещения, а не на площадь, как у нас. Более того, у нас для площадей существует льгота - 60 м.кв.
Соответственно, налог на недвижимость позволяет не только строить инфраструктуру рядом, но также и ограничивать, скажем, спекулятивный спрос, о котором я говорил раньше.
В большинстве случаев для первого жилья, которое является крышей над головой, где человек живет, ставки могут быть очень низкими - или даже нулевыми. Ибо считается, что это, собственно, право человека на жилье.
Но на каждое последующее помещение появляется пропорциональная ставка для того, чтобы отбить охоту людей скупать недвижимость и выбрасывать ее на рынок: либо продавать тем, кто будет покупать впервые, или сдавать его в аренду.
В Украине мы имеем парадоксальную ситуацию: в Киеве десятки тысяч пустых помещений, которые так и остаются пустыми. Потому что расходы владельцев на их содержание очень низкие. И это не только из-за неадекватного налог на недвижимость, но и из-за отсутствия отчислений на капитальный ремонт.
Господин Павел, мы уже завершаем. Не успели многое проговорить, но думаю, что поговорим о спонтанной хаотичной застройке наших крупных городов также, но это будет отдельная встреча.
Соведущий подкаста "Рынок решит?", Автор онлайн-курса "Жилье и жилищная политика: Где как мы будем жить" на платформе Prometheus.
Ведущий программы "Эспрессо: капитал" - экономический обозреватель Андрей Яницкий.
У вас недавно вышел аналитический доклад о жилищной политике. Что вы анализировали, о чем этот документ?
Этот документ - это комплексное исследование государственной жилищной политики, в котором мы пробовали ответить на вопрос, какой она сегодня есть, кто за нее ответственен, как она менялась в зависимости от законодательства, какие данные мы имеем о ней и как оценить ее эффективность.
Также включили туда раздел о международном опыте, чтобы понять, куда и как мы можем двигаться.
Если говорить о жилищной политике - кто здесь главный в стране? Это профильное министерство регионального развития, или это какое-то другое министерство? Возможно, это городские или областные администрации.
Поскольку жилищная политика комплексная, то в нее включены многие различные органы. Главным органом является Минрегион. Это направление деятельности, которым он должен заниматься. Но поскольку она связана с другими политиками - с социальной, монетарной, она сильно зависит от налогов, от финансирования, то многие другие министерств имеют на нее непосредственное влияние.
Важны также государственные администрации, которые на местах воплощают те положения, которые определяет Минрегион в своей политике.
А нам нужно отдельное министерство для реализации жилищной политики?
У нас вроде все хорошо. Украинцы довольно хорошо обеспечены жильем по сравнению с европейцами в результате приватизации советского жилищного фонда, которая состоялась в 1990-е.
Таковой распространенный тезис политиков - у нас все хорошо, почти у каждого есть собственная квартира. Такого нет ни в Штатах, нигде.
В какой-то мере тезис о том, что массовая бесплатная приватизация создала такие предпосылки, чтобы у людей была крыша над головой, он правильный. Но самым простым контраргументом для этого может быть недавний опыт пандемии и карантина. Когда такой простой, казалось бы, призыв "Сидите дома" с легкостью показал, что, собственно, для части людей этого дома нет и им там невозможно сидеть. Они не могут самоизолироваться.
Более того, для значительной части украинцев их жилищные условия являются очень плохими. То есть очень большая часть украинцев сегодня живет в перенаселенном жилье. Это также может быть жилье неудовлетворительного качества, его состояние может быть плачевным.
В Украине есть такое распространенное явление, как скрытая бездомность, когда много разных поколений живут вместе. Люди могут быть экономически зависимыми друг от друга и жить в одном жилище, хотя они в принципе никак между собой не связаны.
Более того, в Украине есть сотни тысяч переселенцев, которые до сих пор не решили свои жилищные вопросы. Точнее, государство не создало для них условия, чтобы они решили свои жилищные вопросы.
Есть сотни тысяч арендаторов, права которых часто нарушаются. Более того, мы знаем, что в Украине, к сожалению, десятки тысяч бездомных, которые тоже не имеют на что рассчитывать, потому что государство и государственные администрации не создали жилищного фонда социального назначения.
В советские и постсоветские времена это решалось благодаря так называемой очереди. В первые годы 1990-х эта очередь была, люди как-то пытались стать в очередь на получение жилья.
Есть ли такая практика сейчас, а если нет, как люди добывают себе новое жилье?
Украина сделала большую ошибку в начале 1990-х, внедрив эту массовую бесплатную приватизацию. С одной стороны, она как бы помогла людям сохранить крышу над головой в таких сложных экономических условиях, уберегла их от инфляции, выселений и тому подобное. С другой стороны, она закрепила все те неравенства как в наличии жилья, так и его качества. Очередь сохранилась, но надо помнить, что эта очередь с советских времен - это не была очередь на собственность, это было жилье в пользование. Зато приватизационное законодательство позволило его приватизировать.
Надо помнить, что жилье всегда и везде - очень дорого. Поэтому обеспечивать его в частную собственность не может позволить себе ни одна страна.
В Украине в начале 1990-х в этой очереди было около 2 млн домохозяйств. Последний год, когда Минрегион еще собирал данные, это 2014 год, было 650 тыс. домохозяйств. Но это число сокращалось не только и не столько потому, что эти квартиры раздавались, а главным образом потому что попросту люди умирали или выбывали из этой очереди.
Сегодня Минрегион не собирает данные о том, сколько украинцев и в каком жилье нуждаются. Это катастрофа, иначе и не скажешь. Но мы точно знаем, что эта очередь растет. Если мы зайдем на какие-то сайты госадминистраций, то мы увидим, что они ведут свои маленькие очереди, затем группируются.
Что это за новые люди в очередях? Прежде всего, это военные, вернувшиеся с войны и имеющие право на жилье. Или, например, малообеспеченные семьи или дети-сироты и тому подобное.
Но речь идет о жилье в пользование, не в частную собственность.
Дело в том, что жилье, которое дается через очередь, потом можно сразу приватизировать, потому что у нас есть приватизационное законодательство.
Как украинцы обеспечивают себя жильем? Поскольку мы пошли по очень либеральной ошибочной рыночной логике, предпочтительный способ - украинцы сами себе строят жилье. Они несут деньги застройщикам, а те за эти деньги сводят им жилье, в котором люди потом и живут.
А есть же какие-то льготные программы, там, 70/30 для малообеспеченных, для молодых, а сейчас ипотека 7%. Работают эти программы или не работают?
Самым простым свидетельством в пользу того, что все эти программы не работают и не могут работать то, что, собственно, украинцы не обеспечены жильем до сих пор.
В том исследовании, которое я показывал в начале, мы проанализировали все эти программы. В Украине более 20 отраслевых программ - например, по обеспечению судей, военных, ветеранов различных войн и тому подобное. Но все это - это жилая собственность. Это очень дорого и мало реалистично.
Те программы, которые реализует, например, Держмолодьжитло - это также жилье в собственность. Скажем, субсидирование спроса. Когда государство, например, платит часть стоимости квартиры или выдает льготный кредит.
Доступная ипотека, которую вы упоминали, - это тоже не новая программа. В Держмолодьжитла уже была такая программа в начале двухтысячных, и она потом привела к катастрофическим последствиям. Мы сегодня не только до сих пор выплачиваем десятки миллионов на компенсацию тех кредитов, но и с 2009 по 2012 люди оказались в ситуации, когда деньги на коменсацию в бюджет не закладывались, и поэтому они должны были либо самостоятельно платить эти средства, или рисковали потерять крышу над головой .
То есть люди получили квартиру по программе льготной ипотеки, им, условно, я не знаю точно, обещали 10% - 3% годовых ...
Компенсация до 3%, сегодня - до 7%.
А с 2009 по 2012, три года государство им не компенсировала эти деньги.
Они поступили только в 2012 году.
И банки выставляли этим людям полные счета.
Да.
Сегодня мы рискуем оказаться в той же ситуации, когда финансирование программы "Доступная ипотека 7%" - ежегодное. То есть год от года люди не знают и рискуют своими средствами и крышей над головой.
Я думаю, сейчас будет уместно посмотреть - мы опросили киевлян, как накопить деньги на жилье. Господин Павел, что вы скажете в ответ на эти комментарии?
Все просто: люди, конечно же, повторяют ту же мантру, которую им рассказывали, что будете много работать - то будете иметь, где жить. Это как так: если много работал, то и заслужил то, чтобы жилье.
С чего вообще выходит жилищная политика в принципе?
Всегда и везде есть люди, которые не способны будут себя обеспечить жильем. Поэтому государство должно создать такие условия, в которых мы должны помочь этим людям, где жить.
Это о каких-то социальных общежитиях?
Неприбыльная аренда жилья, да. Иногда оно называется "социальное", но в разных странах оно выполняет разные функции. Скажем, в Вене, когда город владеет третью жилого фонда, то треть жителей может жить в таком жилье. Оно не является исключительно социальным, там живут люди с самыми разными доходами.
В Украине идея о том, что мы будем много работать и тогда сможем что-то купить, не реализуется, потому что в украинском налоговом законодательстве мы не делаем различия между крышей над головой, о которой говорят большинство опрошенных на улице людей, - это жилье, в котором они будут жить, и жильем как активом, как инвестиции.
Соответственно, люди, которые имеют много денег, могут выкупить на ранних этапах все эти свободные помещения, а затем или спекулировать ими, или сдавать в аренду. То есть конкуренцию по помещению выигрывают богатые. В Украине это еще умножается на то, что, например, есть коррупционеры, которые с легкостью могут скупать недвижимость и оставлять ее пустой.
По большому счету, какая разница человеку, он арендует квартиру у государства, у муниципалитета, или у какого-то бизнесмена. Он решает свою проблему.
Безусловно.
Какая разница? Город или государство, или, скажем, не бизнесмен, а частная компания, которая не преследует цель максимизации прибыли, - логика в том, что это позволяет иметь также положительное влияние на этот частный сектор аренды.
Потому что если человек имеет возможность пойти и арендовать у города, частный сектор должен предлагать жилье сопоставимо качества и цены.
Создается конкуренция и задаются какие-то правила.
Да.
Если город, например, будет сдавать жилье в хорошем качестве и по договору аренды и права таких арендаторов будут защищены, то и бизнесу надо будет подтянуться под такие стандарты.
Да.
В одной своей колонке Вы написали о том, что стоит изменить правила начисления налога на недвижимость. Почему вы так считаете?
Что такое налог на недвижимость? Это, в принципе, такова плата за землю, которая находится под многоквартирным домом, а также за те блага, которые находятся вокруг.
Налог на недвижимость - это попытка вернуть обществу часть прироста стоимости от того, что происходит вокруг. Скажем, есть квартира стоимостью в $ 10 тыс., для которой нет школы. Город построил там школу, и теперь эта квартира стоит $ 15 тыс. Владелец этой квартиры, он ведь не приложил пропорциональных усилий.
Таких цен по крайней мере в Киеве нет.
Я говорю о каких-то условных цифрах.
Но владелец этого помещения не вложился пропорционально больше в строительство этой школы, а его богатство выросло в полтора раза. Обычно налог на недвижимость накладывается на стоимость этого помещения, а не на площадь, как у нас. Более того, у нас для площадей существует льгота - 60 м.кв.
Соответственно, налог на недвижимость позволяет не только строить инфраструктуру рядом, но также и ограничивать, скажем, спекулятивный спрос, о котором я говорил раньше.
В большинстве случаев для первого жилья, которое является крышей над головой, где человек живет, ставки могут быть очень низкими - или даже нулевыми. Ибо считается, что это, собственно, право человека на жилье.
Но на каждое последующее помещение появляется пропорциональная ставка для того, чтобы отбить охоту людей скупать недвижимость и выбрасывать ее на рынок: либо продавать тем, кто будет покупать впервые, или сдавать его в аренду.
В Украине мы имеем парадоксальную ситуацию: в Киеве десятки тысяч пустых помещений, которые так и остаются пустыми. Потому что расходы владельцев на их содержание очень низкие. И это не только из-за неадекватного налог на недвижимость, но и из-за отсутствия отчислений на капитальный ремонт.
Господин Павел, мы уже завершаем. Не успели многое проговорить, но думаю, что поговорим о спонтанной хаотичной застройке наших крупных городов также, но это будет отдельная встреча.
Оставьте комментарий
- Актуальное
- Важное