Введение ипотеки 7% с компенсацией от государства: зрада или победа? Экспертный опрос

Министр финансов Сергей Марченко говорит , что доступная ипотека будет стимулировать строительство и развитие экономики.

Это - финал подготовки и запуск программы. Правительство " удешевило" ипотечные кредиты еще 27 января, а в конце февраля к программе присоединились семь банков. Впереди - воплощение.

Программа вызвала дискуссии: есть и сторонники, и критики. Журналистка Еспресо.TV Ольга Чайка собрала точки зрения экспертов по этому поводу.

Мария Репко, заместитель директора Центра экономической стратегии:

С экономической точки зрения любое правительственное решение искажает рынки, особенно о субсидировании чего-то или о введении ценового ограничения снизу или сверху.

Оно может иметь целью вполне благородные цели - добавить возможностей семьям среднего класса приобрести себе жилье в собственность и тому подобное. Но побочные эффекты, которые влияют на рынки, неизбежно появятся.

В этом случае речь идет о нескольких негативных эффектах.

Первый - фискальный. Фактически, эта программа - это доплата людям, которые будут покупать квартиры, в полной процентной ставке, которая отражает их уровень риска, как заемщиков. Эта доплата будет осуществляться за государственный счет. Это зависит от стоимости квартиры, от первого взноса, но примерно это 50 тыс./ год или 5-10 тыс. грн/ месяц. Это доплаты, которые люди будут получать в течение всего срока ипотеки, является достаточно длительным сроком.

А при этом помощь семьям с маленькими детьми или семьям с детьми с инвалидностью, или просто людям с инвалидностью, намного ниже. И непонятно, какая социальная справедливость в том, что государство помогает семьям со средним уровнем дохода, которые могут себе позволить заплатить первый взнос за квартиру, а малообеспеченным помогает на суммы в два или четыре раза меньше.

Второе - финансировать такую ипотеку будут государственные и негосударственные банки.

Если бы финансирование осуществлялось только через государственные банки - это бы, конечно, искажало рынок, - потому что они бы получили нерыночное преимущество перед частными банками, которые не имели бы возможности присоединиться к программе. Было бы плохо.

В нашем случае частные банки имеют право участвовать в программе. Это тоже плохо. Потому что государство через банковскую маржу, через прибыль банка, оно зарабатывает на этой ипотеке, финансирует в том числе частных акционеров банка.

Выгоду от такого решения получат и компании-застройщики. Они смогут продавать свое жилье в больших объемах. Это увеличит спрос на жилье на рынке, и, соответственно, как и на любом рынке, это повысит цены. Таким образом мы имеем риск, что другие семьи, которые не будут иметь доступа к этой программе финансирования ипотеки, столкнутся с тем, что цена на жилье будет выше.

Таким образом, у этой программы много побочных эффектов. Если она не будет очень масштабная - то их избежим. Если она будет масштабная - будет хуже.

Кроме того, что будут рыночные искажения, программа ежегодно потребует расходов из государственного бюджета. Чем больше семей будут получать кредиты по этой программе - тем больше будут расходы из бюджета. Это негативно отразится на фискальной ситуации: у нас и так бюджетный дефицит достаточно велик. И увеличение дефицита госбюджета такими программами не будет способствовать фискальной устойчивости.

Станислав Шлапак, член наблюдательного совета "Юнексбанка", исполнительный директор центра экономических исследований и прогнозирования "Финансовый пульс":

Программа "Доступная ипотека 7%" предусматривает компенсацию процентной ставки: заемщик будет платить по ставке 7%, а разницу между этим значением и рыночной ставкой будет компенсировать, грубо говоря, бюджет. А банки будут получать свои 12-13%.

Программа ставит перед собой две цели. Первая - дать людям доступ к новому качественному жилью. Вторая - путем строительства нового жилья дать стимул экономике. Потому что строительство жилья затрагивает сопутствующие отрасли и дает мультипликационный экономический эффект.

Что такое мультипликационный эффект? Если просто: есть построенное жилье, вот стоит, покупайте - в этом случае инвестиций не происходит, собственность только переходит от одного владельца к другому. Когда жилье строится - происходят инвестиции. Инвестиции в стройматериалы, работы и тому подобное. Затрагивается сразу несколько отраслей экономики, в том числе создаются новые рабочие места.

Риск нехватки денег на компенсацию в рамках программы есть. Наверное, это основной риск этой программы. Но стоит отметить: пока это запуск, и речь не идет об огромных масштабах. В бюджете на этот год предусмотрено финансирование в размере 2 млрд грн . Пока суммы небольшие, это исключает невозможность найти финансирование в бюджете.

Плюс, несмотря на то, что кредиты рассчитаны на 20 лет, средняя жизнь кредита составляет 5-7 лет, ведь люди хотят выплатить скорее. Поэтому риски, наверное, ограниченные этими терминами.

О направленности программы. У нас в стране много социальных аспектов, о которых надо думать. Но это не значит, что если у тебя есть немного накоплений - то сиди со своими накоплениями, ты и так-то имеешь. Государство в первую очередь должно создавать стимулы. Если у человека есть потенциал - нужен стимул, чтобы остаться в стране, работать, рожать детей, давать им образование.

Для социально уязвимых категорий населения должна быть другая программа. Вообще, важно, чтобы у власти была концепция развития ипотечного рынка в целом. Чтобы речь шла о кредитовании, и рефинансировании, и более сложных финансовых инструментах. В дальнейшем это может повлиять на формирование фондового рынка, а также накопительной пенсионной системы второго-третьего уровня

Александра Бетлий, эксперт в сфере публичных финансов:

Государственная ипотечная программа, которую сейчас запустили через Фонд развития предпринимательства, имеет те же ограничения, что и программа "5-7-9". Участие в ней и компенсацию получат только те, кому банк будет готов давать деньги. У банка есть свои процедуры для определения. Поэтому неплатежеспособное домохозяйство или с теневыми доходами не получит этот кредит, потому что банки учитывают именно "белые" и достаточные доходы.

Доступ именно "честных и хороших" к кредитам с привлекательной ставкой может иметь положительный эффект - стимулировать людей просить честную зарплату. Да, надо будет платить больше налогов, но это будет целесообразно благодаря доступу к кредитованию и возможности приобрести жилье.

Но вопрос в другом - почему именно эта программа, почему именно столько денег? Где экономическое обоснование, что это выгодно?

И ключевой вопрос - почему мы помогаем богаче? Ведь по большому счету это помощь более богатым домохозяйствам и, может, со средним достатком.

Нам говорят о мультипликаторе. Действительно, эта программа не только о помощи семьям в покупке квартиры, но и о стимулировании развития строительства. Но это один из самых теневых секторов! Какой там мультипликатор для бюджета, если мы говорим о теневом секторе?

Компенсацию разницы ставки до 7% будут осуществлять через Фонд развития предпринимательства (ФРП). Он появился год назад в результате реорганизации немецко-украинского фонда, который около 20 лет занимался кредитованием маленького бизнеса в форме дешевых кредитов или компенсации процентных ставок.

Этот Фонд является успешным именно в этом: поддержка кредитования малого и среднего предпринимательства сроком до пяти лет. Вряд ли стоило на этот Фонд возлагать обязательства по поддержке ипотечного кредитования сроком до 20 лет.

Я так понимаю, госпрограмму доступной ипотеки хотели запустить быстрее, поэтому приняли решение, что ипотекой под 7% будет заниматься ФРП. Потому что внедрение решения, принятого в декабре прошлого года о создании "Укрфинжитло" - специального ЧАО "Украинская финансовая жилищная компания", которая как раз должна заниматься ипотечным программам, требует времени.

Но в результате государство создает двух конкурентов на рынке. Это неправильно. И вопрос в том, как "Укрфинжитло" и ФРП будут разграничивать свою деятельность.

Какие риски имеет программа? Ежегодно нужны будут средства на поддержку программы ипотечного кредитования. Если государство прекратит давать деньги на компенсацию ставок - этим домохозяйствам с какого-то момента придется платить по полной ставке.

Механизм поддержки покупки жилья "Укрфинжитлом" является другим и выглядит более устойчивым. Но об этом еще рано говорить, поскольку не все решения приняты и программу еще не начали реализовывать. Стоит отметить, что "Укрфинжитло" призвана внедрять важную программу предоставления жилья в лизинг отдельным профессиональным группам как то врачи и учителя, а также внутренне перемещенным лицам, что  чрезвычайно важно.

Владимир Лавренчук, бывший глава правления "Райффайзен Банк Аваль", в эфире "Эспрессо":

Мы давно не слышали о доступной массовой жилой ипотеке. Последние разговоры закончились в 2008 году, когда состоялся мировой кризис - и мы в течение 12 лет не имели этого.

Я бы сказал, что наличие массовой жилищной ипотеки - признак развитого общества, а отсутствие - признак неравенства и финансовой слабости.

Я считаю, что сейчас хорошее время, чтобы оживлять ипотеку.

Будет ли эта ипотека массовой? Я не уверен, что ее сейчас можно назвать массовой - и думаю, что в этом есть большая польза. Потому что эти ограничения - в сумме, в квадратных метрах, в доходах: высокодоходные люди не будут иметь право на ипотеку. Будут иметь право только те, кто нуждается в жилье - а не втором/третьем жилье с какими бизнес-перспективами.

Ее сейчас можно назвать социально-ориентированной, с фокусом на людях, нуждающихся в такой поддержке. И я считаю, что это правильно.

Надежный ли это инструмент на 20 лет? Без иллюзий к развитому обществу, даже там бывают ипотечные кризисы раз в 20 лет. Поэтому нет полноценной гарантии нигде, и в Украине - тоже.

Я изучал условия этой ипотеки и думал над этим. Я считаю, уроки кризиса 2008 года, как мирового, так и украинского, в этой программе хорошо учтены. Риски существуют, но они управляемы.

О помощи государства. Сейчас при инфляции 5% и ставке Нацбанка 6% ставка по ипотечным кредитам 7% выглядит довольно коммерческой (комментарий к принятию решения НБУ о повышении учетной ставки до 6,5%, - ред.). И я бы скорее мечтал, чтобы эта поддержка государства была достаточно ограничена, поскольку банки имеют возможности давать дешевые кредиты сейчас - и я надеюсь, в дальнейшем тоже.

О чем не говорится? Я считаю, что больший риск в том, адаптирована ли наша стратегия строительства к массовой ипотечной программе. Коллапс больших городов, отсутствие инфраструктуры, массовая застройка без детских площадок или транспортной возможности представляют собой угрозу как для покупателей жилья, так и для погашения кредитов потом.

Поэтому я бы сказал, что жилищная ипотека связана со многими параметрами. Массовая ипотека может давать как большую пользу обществу, так и нести в себе большую угрозу.