Новые квартиры могут подорожать в 1,5-2 раза: Инициативы налогового комитета

Первая проблема - коллапс разрешительной системы. В первом полугодии количество разрешений на строительство уменьшилось в пять раз по сравнению с аналогичным периодом 2019-го. И хотя недавно происходила смена руководства Государственной архитектурно-строительной инспекции, по словам экспертов, перестановка "фамилий" не решает проблемы. Нужно полная перезагрузка системы - дерегуляция, ликвидация устаревших советских нормативов.

Вторая проблема - попытки прижать жилищное строительство налогами. От налогового комитета Верховной Рады звучат предложения радикально изменить систему налогообложения инвестиций в жилую недвижимость. Глава комитета Данил Гетманцев посоветовал застройщикам готовиться к переходу на общую систему налогообложения. Фактически - речь идет о ликвидации гибких институтов совместного инвестирования, которые обеспечивали рост отрасли более десятка лет. Обложения стандартным налогом на прибыль инвестиций в жилье сделает нерентабельным почти все долгосрочные проекты, говорят эксперты. Цены на квартиры значительно возрастут.

Подобные инициативы будут иметь катастрофические последствия для рынка недвижимости и всей экономики, считает основатель девелоперской компании KAN Development Игорь Никонов.

"Если мы обложили эти фонды совместного инвестирования, кроме того, что людям станет недоступным массовое жилье, мы сократим эту отрасль, мы реально очень многих людей лишим работы", - объясняет Игорь Никонов.

Гетманцев считает, что застройщики "снимают" сверхприбыли. На самом деле, объясняет Никонов, застройщики несут значительные дополнительные расходы за самим строительством - приобретение земельных участков, подключение сетей, взносы на развитие инфраструктуры и тому подобное.

"Вчера мы начали строить школу за 570 млн. В лучшем случае она окупится через 22 года. Это колоссальные дополнительные расходы. Эти средства не учитываются в расчете себестоимости жилья и налога на прибыль", - говорит девелопер Игорь Никонов.

Мифические сверхприбыли опровергают и в самой украинской строительной компании "Интеграл-Буд". Давно прошли времена, когда квадратный метр нового жилья стоил в столице от $ 2 тыс. Сегодня "квадрат" - на грани себестоимости. При этом застройщика заставляют платить паевой взнос, строить социальную инфраструктуру, прокладывать и подключать сети, реконструировать инфраструктуру микрорайона.

"Где такое в мире есть, чтобы строя по генплану жилье, девелоперы строили школы и садики? Застройщик еще и оплачивает взятку, по-другому это не назовешь, транспортникам сетей. Так называемый платеж за" присоединение ", который может в несколько раз превышать расходы на строительство сетей ", - говорит президент Ассоциации предприятий-строителей" Интеграл-Буд "Владимир Зубик. "Такой практики нет нигде в цивилизованных странах. Если ты строишь жилье, то ты строишь именно жилье, инфраструктуру берет на себя город. В дополнение: подведение сетей к новым жилым комплексам за свой счет на Западе осуществляют именно те транспортные компании, которые на этом специализируются. Ведь потом именно они зарабатывают, эксплуатируя эти сети. Они даже соревнуются между собой тарифам, чтобы предоставлять жителям будущего жилого комплекса услуги по поставке газа, электроэнергии или воды. В Украине все это косвенное финансовую нагрузку частные монополисты перекладывают на плечи строителей и покупателей жилья ", - говорит эксперт рынка.

Дополнительное налогообложение строительной отрасли приведет к уменьшению поступлений в госбюджет, считает Владимир Зубик. Зато казну надо наполнять увеличением строительства через создание доступной ипотеки под 2-3% годовых, вместо нынешних 15-25%. По словам президента "Интеграл-Буд", государство может инвестировать в компенсацию ставок по кредитам, получив в пять раз больше налоговые поступления.

"Принимая ипотеку, человек легализует свою зарплату, становясь полноценным налогоплательщиком. Это прямые поступления в казну", - объясняет Владимир Зубик.

По мнению президента Ассоциации предприятий "Интеграл-Буд", в случае увеличения налогового бремени, мощные строительные компании будут развивать бизнес за рубежом. Зато в Украине останутся мелкие смутные застройщики, которые часто вообще не платят налогов в бюджет.

Между тем в налоговом комитете успокаивают: возможна смена налогообложения инвестиций в жилье - только дискуссия с рынком.

"Есть предложения от Налоговой ограничить или отменить льготы институтов совместного инвестирования. Состоялась первая встреча с бизнесом. Мы увидели жесткое противостояние одной группы другой. Это говорит о том, что проблема очень сложная", - прокомментировал председатель налогового комитета Данил Гетманцев .

"Не понимаю, почему человек, который на этом мало понимает, имею в виду председателя комитета, пытается изменить ситуацию, более-менее сложилась и стало работает в Украине", - удивляется Нина Южанина, коллега Данила Гетманцева по парламентскому комитету.

Это мнение разделяет и народный депутат, заместитель председателя комитета по вопросам организации государственной власти и градостроительства Елена Шуляк.

"Благодаря возможности законно использовать институты совместного инвестирования застройщики выжили в кризис 2008 года, кризис 2014-го ... потому и при нынешнем коронакризисе выживают", - сказала Елена Шуляк в интервью Lenta.ua

Между тем налоговый комитет готовит очередной "строительный" сюрприз. На рассмотрении законопроект, который вводит финансирования строительства через эскроу-счета. Имеется в виду, что застройщиков обяжут получать средства инвесторов "поэтапно". Сначала - на каркас здания, затем - кровельные работы и т.д.

Но не секрет, что многоэтажки строят комплексно. Пока достраивают верхние этажи, на нижних уже ведутся отделочные работы. Так называемое поэтапное финансирование парализует строительство. В лучшем случае застройщики будут вынуждены привлекать дорогие кредиты,  что значительно удорожит квартиры.

Еще одна идея господина Гетманцева, которую он представил в Фейсбуке - ликвидировать льготы по налогу на недвижимость и привязать его к стоимости жилья. Председатель комитета предложил довольно странную систему расчета налога. Владельцам киевской "хрущевки" придется платить за нее несколько тысяч долларов в год. Право собственности на квартиру в новостройке от 100 "квадратов" обойдется в несколько десятков тысяч долларов. Разумеется, подобные невероятные налоги вряд ли будут поддержаны парламентом. Но сам факт постоянного извержения безумных инициатив создает нервозную атмосферу на рынке.

Несмотря на выходки господина Гетманцева украинцы скорее уложатся в квартиры пригорода Варшавы, чем во Львове или Киеве. Ведь с новыми налогами стоимость жилья в наших новостройках догонит восточноевропейские цены.

Деятельность господина Гетманцева сегодня прямо противоречит планам президента Зеленского о привлечении инвесторов. Пока все наоборот: крупных зарубежных инвесторов не заманили, а своих малых - распугивают. А в придачу без работы останутся 100 тыс. украинских строителей.