Арендовать квартиру, чтобы потом ее купить. Что делать, чтобы вас не обманули

Услуга аренды с последующим правом покупки – rent-to-own появилась в 1933 году в Европе. Первый магазин, который придавал ее, назывался Lotus Radio.

Позже услуга распространилась в США уже в 1950-1960-х годах. Сначала в аренду с последующим правом покупки сдавали всевозможные предметы быта - мебель, бытовую технику. Позже автомобили и жилье.

Это приобрело огромную популярность среди граждан как альтернатива ипотеке. Для получения ипотеки потенциальным покупателям нужно было выполнить несколько обязательств - предоставить первый взнос в размере 30-50% от общей стоимости покупки, справку о кредитоспособности с рейтингом. Например, в США рейтинг измеряется от 200 до 850 баллов, где понятно, что чем больше рейтинг, тем выше уровень доверия к гражданину.

А вот долгосрочная аренда с последующим правом покупки квартиры не требовала ни первого взноса, ни превосходной кредитной истории. Поэтому услуга набрала популярность уже за время своего существования.

Как услуга работает в США

Rent-to-own состоит из нескольких шагов. Сначала будущий арендатор подыскивает варианты квартир или домов в интернете. Затем связывается с владельцем квартиры. Далее заключается договор, в котором указывается размер единовременного платежа от 2 до 7%, размер арендной платы и соотношение частей в ней, где одна часть пойдет на оплату аренды, вторая - на баланс для дальнейшей покупки дома, а также прописываются частота платежей, штрафные санкции за порчу имущества, а также срок действия договора.

Например, при стоимости дома в $200 тыс, единовременный платеж составит от $4 тыс. до $14 тыс. Эти средства будут гарантировать то, что дом или квартира не будут выставлены на продажу в течение срока действия договора. Что касается аренды, то, например, она составляет $1200 в месяц.

Здесь возможны самые различные варианты 75/25, 60/40 и т.др. Например, сумма ежемесячного платежа составит $900 в счет аренды и $300 для дальнейшей покупки. Так, за 12 месяцев баланс для дальнейшей покупки составит $3600, а уже на 36 месяцев - $10 800.

Читайте также: Строить больше, строить хуже. Действительно ли квартиры в Украине достигли дна цен

Частота платежей возможна по договоренности сторон - раз в месяц, квартал, полугодие. Срок действия договора 12-36 месяцев.

Плюсы аренды с последующей куплей - возможность приобрести собственное жилье в будущем даже с плохой кредитной историей в прошлом.

Минусы - в случае невозможности оплатить аренду по определенным причинам владелец имеет полное право на выселение арендаторов.

Как работает услуга в Украине

На сегодня услуга долгосрочной аренды жилой недвижимости с правом последующей покупки делает только первые шаги - так же, как и квартир с ремонтом.

«Согласно нашей аналитике, часть проектов с квартирами с ремонтами на рынке незначительна - до 5%. Среди этих 5% аренду с выкупом предлагают до 20%. Преимущественно такие проекты находятся в столице», - рассказывает Михаил Артюхов, директор по управлению ARPA Real Estate.

Эксперт отмечает, что застройщики прибегают к аренде с покупкой, как правило, по двум причинам: либо плохо идут плановые продажи, либо есть задача за короткий промежуток времени продать больше квартир. Например, быстро продать 30 квартир по одному адресу - это уже повод выходить с таким предложением.

В Украине застройщики просят 30-50% задатка за такое жилье.

«Застройщику выгодно получить первый взнос и одновременно перенести нагрузку за коммунальные платежи на плечи покупателя», - отмечает Михаил Артюхов.

Встречается на рынке схема, по которой покупатель должен вносить те же 30-50% предоплаты, а ежемесячная сумма рассчитывается на 2-5 лет с учетом инфляции 10-15% годовых. Например, если квартира стоит 40 тыс. долл, то первоначальный взнос составит 12 или 20 тыс долларов с поправкой на подорожание в 10-15%.

При таком варианте арендные платежи, как правило, выше рыночных, но выгода для покупателя очевидна - он выкупает свое жилье, а не арендует. Такая схема подходит для людей со стабильным доходом, однако застройщик не требует подтверждения этих доходов. Однако на этих вариантах схемы аренды с последующим правом покупки не заканчиваются.

«Аренда может быть еще нескольких видов: с погашением стоимости объекта аренды за счет ежемесячного платежа и без такового. Например, в первом случае 70% ежемесячного платежа будет обычной арендной платой, а 30% - в счет будущей покупки. Во втором случае, арендатор просто получит зафиксированное в договоре право на выкуп без каких-либо рассрочек, но по фиксированной стоимости», - обращает внимание Андрей Павлишин, юрист ЮКК «Де-юре».

Читайте также: Квартира в новостройке. Как не стать жертвой мошенников-застройщиков

Как это будет выглядеть на практике. Например, по данным портала address.ua, на декабрь месяц стоимость 1-комнатной квартиры в городе Киеве в Голосеевском районе на вторичном рынке недвижимости составит $43 тыс. А стоимость аренды по данным этого портала в этом же районе $381.

Если брать первый вариант, тогда 30% - $114 пойдет на баланс покупки, а 70% - или $267 за аренду. За 12 месяцев сумма погашения составит $1368, а 36 месяцев - $4104. Если брать второй вариант, то заключается договор, в котором указывается, какую сумму в месяц нужно заплатить в течение определенного количества лет. Например, 500 долларов в месяц в течение срока, указанного в договоре. Плюсы – возможность стать владельцем квартиры через определенный промежуток времени, минусы – подводные камни договора.

Что должно быть в договоре

Аренда с правом последующей покупки – новейший инструмент на рынке недвижимости Киева и Украины в целом. Инструмент предоставляет возможность заселиться в избранную квартиру на выгодных условиях. Однако стоит обратить особое внимание при составлении договора, поскольку в нем могут содержаться скользкие моменты, которые могут навредить будущему владельцу квартиры.

Поэтому потенциальному покупателю жилья на условиях лизинга нужно знать следующее:

• при лизинге право собственности не переходит к покупателю в момент подписания договора;

• собственником жилья остается кредитор;

• из-за просрочки платежей кредитор может расторгнуть договор лизинга и без каких-либо процедур вернуть жилье в свое владение и выселить «покупателя» и его семью;

• до момента выплаты всей суммы по договору кредитор может прекратить свое существование, поэтому покупателю, в зависимости от условий договора, нужно будет или в короткий срок выкупать жилье, или оно будет продано другому лицу в процедуре банкротства;

• аренда с правом купли защищает исключительно интересы кредитора.

Договор аренды жилья с правом покупки должен быть оформлен в нотариальном виде. В нем следует указать все существенные условия купли-продажи: продавца и покупателя, объект недвижимости, его стоимость, условия уплаты стоимости. В том случае, когда часть арендного платежа будет погашать часть стоимости жилья, в договоре нужно предусмотреть график платежей и расчет погашения полной стоимости жилья.

Отдельное внимание стоит обратить на право покупателя расторгнуть договор и вернуть денежные средства, уплаченные в счет погашения стоимости жилья.

«В договоре должно быть четко прописано, будут ли уплаченные средства возвращаться арендатору при расторжении договора, учитывается ли индекс инфляции или другой растущий процент.

В том случае, когда стоимость жилья не погашается с арендных платежей, нужно внимательно отнестись к определению цены объекта аренды на день выкупа. Рынок недвижимости не постоянен, его может лихорадить, а одна и та же квартира через 5 лет может стоить в три раза дешевле или дороже (в долларовом эквиваленте), в зависимости от экономической ситуации в стране», - подчеркивает Андрей Павлишин.

Также важно прописать расходы на амортизацию объекта аренды. Кто несет такие расходы, которые являются обычным износом, а за какие вредительские действия арендатору придется дополнительно доплатить. Также в договоре следует очень тщательно прописать обязанности сторон по ремонту жилья: за чей счет и с какой периодичностью он проводится, арендодатель обязан компенсировать арендатору стоимость ремонтных ремонт в случае расторжения договора.

Кто будет нести затраты на устранение оперативных неисправностей (прорыв труб, затопление соседями и т.д.). В любом случае, потенциальным покупателям стоит очень внимательно относиться к возможности приобретения жилья по договору аренде с правом выкупа. Ведь придется жить в чужом, а относиться, как к собственному жилью.

Екатерина Спорыш