Арендовать квартиру, чтобы потом ее купить. Что делать, чтобы вас не обманули

22 декабря, 2017 пятница
15:39

Все, что нужно знать о долгосрочной аренде недвижимости с последующей покупкой и как правильно оформить договор

Услуга аренды с последующим правом покупки – rent-to-own появилась в 1933 году в Европе. Первый магазин, который придавал ее, назывался Lotus Radio.

Позже услуга распространилась в США уже в 1950-1960-х годах. Сначала в аренду с последующим правом покупки сдавали всевозможные предметы быта - мебель, бытовую технику. Позже автомобили и жилье.

Это приобрело огромную популярность среди граждан как альтернатива ипотеке. Для получения ипотеки потенциальным покупателям нужно было выполнить несколько обязательств - предоставить первый взнос в размере 30-50% от общей стоимости покупки, справку о кредитоспособности с рейтингом. Например, в США рейтинг измеряется от 200 до 850 баллов, где понятно, что чем больше рейтинг, тем выше уровень доверия к гражданину.

А вот долгосрочная аренда с последующим правом покупки квартиры не требовала ни первого взноса, ни превосходной кредитной истории. Поэтому услуга набрала популярность уже за время своего существования.

Как услуга работает в США

Rent-to-own состоит из нескольких шагов. Сначала будущий арендатор подыскивает варианты квартир или домов в интернете. Затем связывается с владельцем квартиры. Далее заключается договор, в котором указывается размер единовременного платежа от 2 до 7%, размер арендной платы и соотношение частей в ней, где одна часть пойдет на оплату аренды, вторая - на баланс для дальнейшей покупки дома, а также прописываются частота платежей, штрафные санкции за порчу имущества, а также срок действия договора.

Например, при стоимости дома в $200 тыс, единовременный платеж составит от $4 тыс. до $14 тыс. Эти средства будут гарантировать то, что дом или квартира не будут выставлены на продажу в течение срока действия договора. Что касается аренды, то, например, она составляет $1200 в месяц.

Здесь возможны самые различные варианты 75/25, 60/40 и т.др. Например, сумма ежемесячного платежа составит $900 в счет аренды и $300 для дальнейшей покупки. Так, за 12 месяцев баланс для дальнейшей покупки составит $3600, а уже на 36 месяцев - $10 800.

Читайте также: Строить больше, строить хуже. Действительно ли квартиры в Украине достигли дна цен

Частота платежей возможна по договоренности сторон - раз в месяц, квартал, полугодие. Срок действия договора 12-36 месяцев.

Плюсы аренды с последующей куплей - возможность приобрести собственное жилье в будущем даже с плохой кредитной историей в прошлом.

Минусы - в случае невозможности оплатить аренду по определенным причинам владелец имеет полное право на выселение арендаторов.

Как работает услуга в Украине

На сегодня услуга долгосрочной аренды жилой недвижимости с правом последующей покупки делает только первые шаги - так же, как и квартир с ремонтом.

«Согласно нашей аналитике, часть проектов с квартирами с ремонтами на рынке незначительна - до 5%. Среди этих 5% аренду с выкупом предлагают до 20%. Преимущественно такие проекты находятся в столице», - рассказывает Михаил Артюхов, директор по управлению ARPA Real Estate.

Эксперт отмечает, что застройщики прибегают к аренде с покупкой, как правило, по двум причинам: либо плохо идут плановые продажи, либо есть задача за короткий промежуток времени продать больше квартир. Например, быстро продать 30 квартир по одному адресу - это уже повод выходить с таким предложением.

В Украине застройщики просят 30-50% задатка за такое жилье.

«Застройщику выгодно получить первый взнос и одновременно перенести нагрузку за коммунальные платежи на плечи покупателя», - отмечает Михаил Артюхов.

Встречается на рынке схема, по которой покупатель должен вносить те же 30-50% предоплаты, а ежемесячная сумма рассчитывается на 2-5 лет с учетом инфляции 10-15% годовых. Например, если квартира стоит 40 тыс. долл, то первоначальный взнос составит 12 или 20 тыс долларов с поправкой на подорожание в 10-15%.

При таком варианте арендные платежи, как правило, выше рыночных, но выгода для покупателя очевидна - он выкупает свое жилье, а не арендует. Такая схема подходит для людей со стабильным доходом, однако застройщик не требует подтверждения этих доходов. Однако на этих вариантах схемы аренды с последующим правом покупки не заканчиваются.

«Аренда может быть еще нескольких видов: с погашением стоимости объекта аренды за счет ежемесячного платежа и без такового. Например, в первом случае 70% ежемесячного платежа будет обычной арендной платой, а 30% - в счет будущей покупки. Во втором случае, арендатор просто получит зафиксированное в договоре право на выкуп без каких-либо рассрочек, но по фиксированной стоимости», - обращает внимание Андрей Павлишин, юрист ЮКК «Де-юре».

Читайте также: Квартира в новостройке. Как не стать жертвой мошенников-застройщиков

Как это будет выглядеть на практике. Например, по данным портала address.ua, на декабрь месяц стоимость 1-комнатной квартиры в городе Киеве в Голосеевском районе на вторичном рынке недвижимости составит $43 тыс. А стоимость аренды по данным этого портала в этом же районе $381.

Если брать первый вариант, тогда 30% - $114 пойдет на баланс покупки, а 70% - или $267 за аренду. За 12 месяцев сумма погашения составит $1368, а 36 месяцев - $4104. Если брать второй вариант, то заключается договор, в котором указывается, какую сумму в месяц нужно заплатить в течение определенного количества лет. Например, 500 долларов в месяц в течение срока, указанного в договоре. Плюсы – возможность стать владельцем квартиры через определенный промежуток времени, минусы – подводные камни договора.

Что должно быть в договоре

Аренда с правом последующей покупки – новейший инструмент на рынке недвижимости Киева и Украины в целом. Инструмент предоставляет возможность заселиться в избранную квартиру на выгодных условиях. Однако стоит обратить особое внимание при составлении договора, поскольку в нем могут содержаться скользкие моменты, которые могут навредить будущему владельцу квартиры.

Поэтому потенциальному покупателю жилья на условиях лизинга нужно знать следующее:

  • при лизинге право собственности не переходит к покупателю в момент подписания договора;

  • собственником жилья остается кредитор;

  • из-за просрочки платежей кредитор может расторгнуть договор лизинга и без каких-либо процедур вернуть жилье в свое владение и выселить «покупателя» и его семью;

  • до момента выплаты всей суммы по договору кредитор может прекратить свое существование, поэтому покупателю, в зависимости от условий договора, нужно будет или в короткий срок выкупать жилье, или оно будет продано другому лицу в процедуре банкротства;

  • аренда с правом купли защищает исключительно интересы кредитора.

Договор аренды жилья с правом покупки должен быть оформлен в нотариальном виде. В нем следует указать все существенные условия купли-продажи: продавца и покупателя, объект недвижимости, его стоимость, условия уплаты стоимости. В том случае, когда часть арендного платежа будет погашать часть стоимости жилья, в договоре нужно предусмотреть график платежей и расчет погашения полной стоимости жилья.

Отдельное внимание стоит обратить на право покупателя расторгнуть договор и вернуть денежные средства, уплаченные в счет погашения стоимости жилья.

«В договоре должно быть четко прописано, будут ли уплаченные средства возвращаться арендатору при расторжении договора, учитывается ли индекс инфляции или другой растущий процент.

В том случае, когда стоимость жилья не погашается с арендных платежей, нужно внимательно отнестись к определению цены объекта аренды на день выкупа. Рынок недвижимости не постоянен, его может лихорадить, а одна и та же квартира через 5 лет может стоить в три раза дешевле или дороже (в долларовом эквиваленте), в зависимости от экономической ситуации в стране», - подчеркивает Андрей Павлишин.

Также важно прописать расходы на амортизацию объекта аренды. Кто несет такие расходы, которые являются обычным износом, а за какие вредительские действия арендатору придется дополнительно доплатить. Также в договоре следует очень тщательно прописать обязанности сторон по ремонту жилья: за чей счет и с какой периодичностью он проводится, арендодатель обязан компенсировать арендатору стоимость ремонтных ремонт в случае расторжения договора.

Кто будет нести затраты на устранение оперативных неисправностей (прорыв труб, затопление соседями и т.д.). В любом случае, потенциальным покупателям стоит очень внимательно относиться к возможности приобретения жилья по договору аренде с правом выкупа. Ведь придется жить в чужом, а относиться, как к собственному жилью.

Екатерина Спорыш

Читайте также:
Наталка Діденко
5 мая, 2021 среда
Синоптик Наталья Диденко предупредила о порывистом ветре и дождях с грозами
Олексій Гончаренко
6 мая, 2021 четверг
Гончаренко инициирует рассмотрение Радой обращения к Конгрессу США о признании Украины основным союзником вне НАТО
Денис Берінчик
6 мая, 2021 четверг
Украинский боксер Беринчик попал в перестрелку
Киев
+11
  • Киев
  • Львов
  • Винница
  • Днепр
  • Донецк
  • Житомир
  • Запорожье
  • Ивано-Франковск
  • Кропивницкий
  • Луганск
  • Луцк
  • Николаев
  • Одесса
  • Полтава
  • Ровно
  • Сумы
  • Симферополь
  • Тернополь
  • Ужгород
  • Харьков
  • Херсон
  • Хмельницкий
  • Черкасси
  • Черновцы
  • Чернигов
  • USD 27.63
    Покупка 27.63
    Продажа 27.86
  • EUR
    Покупка 33.19
    Продажа 33.63
  • Актуальное
  • Важное
2021, пятница
7 мая
12:57
Владислав Сиренко
Непобедимый украинский нокаутер узнал дату следующего боя
12:57
Максим Степанов
Степанов заявил об окончании третьей волны COVID-19 в Украине
12:42
Первый выставленный на приватизацию хлебокомбинат приобрел "Эпицентр К" за 227 млн грн
12:39
Инфографика
Индия ковид
Более 414 тыс. в сутки: в Индии - новый антирекорд заболеваемости коронавирусом
12:32
Глава МИДа Люксембурга призвал Украину ратифицировать Стамбульскую конвенцию
12:22
Знаменитый боксер Мейвезер подрался с блогером на пресс-конференции. видео
12:04
Northway Biotech
Литовская Northway Biotech заявляет, что создала лекарство от COVID-19
12:00
ПриватБанк
В НБУ рассказали, когда планируют продать ПриватБанк
11:59
Тренер, который выбил "Динамо" из Лиги Европы, установил уникальное достижение в еврокубках
11:44
Азар
Самый дорогой футболист "Реала" извинился за улыбку после вылета из Лиги чемпионов
11:44
Убийство ветераном АТО нападавшего во время самозащиты: десантная бригада выразила поддержку своему бывшему бойцу
11:39
"Имею право на защиту": в Киеве активисты провели возле МВД акцию в поддержку ветерана, который убил нападавшего во время самозащиты
11:25
Владислав Криклий
Криклий рассказал, когда возобновит работу аэропорт Ужгород
11:23
Энтони Блинкен
США рассмотрят любой запрос на военную помощь от Украины, - Блинкен
11:12
Джен Псаки
Псаки заявила о намерении покинуть пост спикера Белого дома
11:01
Убийство ветераном войны с РФ нападавшего во время самозащиты: экс-военнослужащий рассказал об инциденте
10:50
Самый маленький и самый мощный: IBM создала 2-нанометровый микрочип
10:42
Дмитрий Кулеба
Украина попросила США о расширении тренировочной миссии для ВСУ, - Кулеба
10:37
ЕС требует освободить 10 журналистов, задержанных оккупантами в Крыму
10:33
шахта
Полиция Луганской области возбудила уголовное дело из-за невыплаты зарплаты горнякам
10:22
Twitter
Twitter заблокировал пользователя за репосты сообщений с нового сайта Трампа
10:16
Виктор Ляшко
Ляшко назвал даты начала введения вторых доз для каждой из вакцин против COVID-19
09:59
МВФ
МВФ ожидает большего прогресса от Украины для предоставления транша, - спикер Фонда
09:49
Виктор Ляшко
Минздрав готовит представление для выхода последней области из "красной" зоны карантина
09:39
Российский самолет нарушил воздушную границу Эстонии
09:30
Максим Степанов
Украина должна получить первые партии вакцины NovaVax в июле-августе, - Степанов
09:24
Курс валют: цена доллара продолжает снижаться
09:23
Сутки в зоне ООС: погибли двое украинских военных, еще один - в тяжелом состоянии
09:17
25 человек погибли в перестрелке полиции и наркоторговцев в Рио-де-Жанейро
09:14
Facebook
Facebook заблокировал более сотни ботов, которые поддерживали Зеленского и "слуг народа"
09:08
Дмитрий Кулеба
Кулеба: Зеленский передал США новый элемент стратегии по войне на Донбассе
08:56
Энтони Блинкен
"Рассмотрим любой разумный вариант для сдерживания агрессии": Блинкен прокомментировал возможное отключение РФ от SWIFT
08:45
В Украине в течение суток - 8404 новых случая COVID-19, умерли 379 человек
08:36
Российские боевые корабли
Блокада части Черного моря Россией может дестабилизировать весь регион, - ЕС
08:19
От Северной Америки до Черного моря: НАТО проведет военные учения Steadfast Defender с 20 союзниками
07:55
Ермак о возможной встрече Зеленского с Байденом: "Есть основания полагать, что вскоре состоится"
07:29
"Продуктивно провел время": Блинкен о встрече с Зеленским
07:15
Рауль Альбиоль
Лига Европы: результаты всех матчей полуфинала
07:00
Как Сатана с Богом воевал, когда футуристы сожгли Шевченко, зачем Сталин разводил свиней - 5 книг, которые помогут понять историю
00:19
Рома - Манчестер Юнайтед
Лига Европы: каким будет финал турнира
Больше новостей