live
Спутник ASTRA-4A 12073 МГц. Поляризация-Н. Символьная скорость 27500 Ксимв/с. FEC 3/4

Арендовать квартиру, чтобы потом ее купить. Что делать, чтобы вас не обманули

Все, что нужно знать о долгосрочной аренде недвижимости с последующей покупкой и как правильно оформить договор

Услуга аренды с последующим правом покупки – rent-to-own появилась в 1933 году в Европе. Первый магазин, который придавал ее, назывался Lotus Radio.

Позже услуга распространилась в США уже в 1950-1960-х годах. Сначала в аренду с последующим правом покупки сдавали всевозможные предметы быта - мебель, бытовую технику. Позже автомобили и жилье.

Это приобрело огромную популярность среди граждан как альтернатива ипотеке. Для получения ипотеки потенциальным покупателям нужно было выполнить несколько обязательств - предоставить первый взнос в размере 30-50% от общей стоимости покупки, справку о кредитоспособности с рейтингом. Например, в США рейтинг измеряется от 200 до 850 баллов, где понятно, что чем больше рейтинг, тем выше уровень доверия к гражданину.

А вот долгосрочная аренда с последующим правом покупки квартиры не требовала ни первого взноса, ни превосходной кредитной истории. Поэтому услуга набрала популярность уже за время своего существования.

Как услуга работает в США

Rent-to-own состоит из нескольких шагов. Сначала будущий арендатор подыскивает варианты квартир или домов в интернете. Затем связывается с владельцем квартиры. Далее заключается договор, в котором указывается размер единовременного платежа от 2 до 7%, размер арендной платы и соотношение частей в ней, где одна часть пойдет на оплату аренды, вторая - на баланс для дальнейшей покупки дома, а также прописываются частота платежей, штрафные санкции за порчу имущества, а также срок действия договора.

Например, при стоимости дома в $200 тыс, единовременный платеж составит от $4 тыс. до $14 тыс. Эти средства будут гарантировать то, что дом или квартира не будут выставлены на продажу в течение срока действия договора. Что касается аренды, то, например, она составляет $1200 в месяц.

Здесь возможны самые различные варианты 75/25, 60/40 и т.др. Например, сумма ежемесячного платежа составит $900 в счет аренды и $300 для дальнейшей покупки. Так, за 12 месяцев баланс для дальнейшей покупки составит $3600, а уже на 36 месяцев - $10 800.

Читайте также: Строить больше, строить хуже. Действительно ли квартиры в Украине достигли дна цен

Частота платежей возможна по договоренности сторон - раз в месяц, квартал, полугодие. Срок действия договора 12-36 месяцев.

Плюсы аренды с последующей куплей - возможность приобрести собственное жилье в будущем даже с плохой кредитной историей в прошлом.

Минусы - в случае невозможности оплатить аренду по определенным причинам владелец имеет полное право на выселение арендаторов.

Как работает услуга в Украине

На сегодня услуга долгосрочной аренды жилой недвижимости с правом последующей покупки делает только первые шаги - так же, как и квартир с ремонтом.

«Согласно нашей аналитике, часть проектов с квартирами с ремонтами на рынке незначительна - до 5%. Среди этих 5% аренду с выкупом предлагают до 20%. Преимущественно такие проекты находятся в столице», - рассказывает Михаил Артюхов, директор по управлению ARPA Real Estate.

Эксперт отмечает, что застройщики прибегают к аренде с покупкой, как правило, по двум причинам: либо плохо идут плановые продажи, либо есть задача за короткий промежуток времени продать больше квартир. Например, быстро продать 30 квартир по одному адресу - это уже повод выходить с таким предложением.

В Украине застройщики просят 30-50% задатка за такое жилье.

«Застройщику выгодно получить первый взнос и одновременно перенести нагрузку за коммунальные платежи на плечи покупателя», - отмечает Михаил Артюхов.

Встречается на рынке схема, по которой покупатель должен вносить те же 30-50% предоплаты, а ежемесячная сумма рассчитывается на 2-5 лет с учетом инфляции 10-15% годовых. Например, если квартира стоит 40 тыс. долл, то первоначальный взнос составит 12 или 20 тыс долларов с поправкой на подорожание в 10-15%.

При таком варианте арендные платежи, как правило, выше рыночных, но выгода для покупателя очевидна - он выкупает свое жилье, а не арендует. Такая схема подходит для людей со стабильным доходом, однако застройщик не требует подтверждения этих доходов. Однако на этих вариантах схемы аренды с последующим правом покупки не заканчиваются.

«Аренда может быть еще нескольких видов: с погашением стоимости объекта аренды за счет ежемесячного платежа и без такового. Например, в первом случае 70% ежемесячного платежа будет обычной арендной платой, а 30% - в счет будущей покупки. Во втором случае, арендатор просто получит зафиксированное в договоре право на выкуп без каких-либо рассрочек, но по фиксированной стоимости», - обращает внимание Андрей Павлишин, юрист ЮКК «Де-юре».

Читайте также: Квартира в новостройке. Как не стать жертвой мошенников-застройщиков

Как это будет выглядеть на практике. Например, по данным портала address.ua, на декабрь месяц стоимость 1-комнатной квартиры в городе Киеве в Голосеевском районе на вторичном рынке недвижимости составит $43 тыс. А стоимость аренды по данным этого портала в этом же районе $381.

Если брать первый вариант, тогда 30% - $114 пойдет на баланс покупки, а 70% - или $267 за аренду. За 12 месяцев сумма погашения составит $1368, а 36 месяцев - $4104. Если брать второй вариант, то заключается договор, в котором указывается, какую сумму в месяц нужно заплатить в течение определенного количества лет. Например, 500 долларов в месяц в течение срока, указанного в договоре. Плюсы – возможность стать владельцем квартиры через определенный промежуток времени, минусы – подводные камни договора.

Что должно быть в договоре

Аренда с правом последующей покупки – новейший инструмент на рынке недвижимости Киева и Украины в целом. Инструмент предоставляет возможность заселиться в избранную квартиру на выгодных условиях. Однако стоит обратить особое внимание при составлении договора, поскольку в нем могут содержаться скользкие моменты, которые могут навредить будущему владельцу квартиры.

Поэтому потенциальному покупателю жилья на условиях лизинга нужно знать следующее:

  • при лизинге право собственности не переходит к покупателю в момент подписания договора;

  • собственником жилья остается кредитор;

  • из-за просрочки платежей кредитор может расторгнуть договор лизинга и без каких-либо процедур вернуть жилье в свое владение и выселить «покупателя» и его семью;

  • до момента выплаты всей суммы по договору кредитор может прекратить свое существование, поэтому покупателю, в зависимости от условий договора, нужно будет или в короткий срок выкупать жилье, или оно будет продано другому лицу в процедуре банкротства;

  • аренда с правом купли защищает исключительно интересы кредитора.

Договор аренды жилья с правом покупки должен быть оформлен в нотариальном виде. В нем следует указать все существенные условия купли-продажи: продавца и покупателя, объект недвижимости, его стоимость, условия уплаты стоимости. В том случае, когда часть арендного платежа будет погашать часть стоимости жилья, в договоре нужно предусмотреть график платежей и расчет погашения полной стоимости жилья.

Отдельное внимание стоит обратить на право покупателя расторгнуть договор и вернуть денежные средства, уплаченные в счет погашения стоимости жилья.

«В договоре должно быть четко прописано, будут ли уплаченные средства возвращаться арендатору при расторжении договора, учитывается ли индекс инфляции или другой растущий процент.

В том случае, когда стоимость жилья не погашается с арендных платежей, нужно внимательно отнестись к определению цены объекта аренды на день выкупа. Рынок недвижимости не постоянен, его может лихорадить, а одна и та же квартира через 5 лет может стоить в три раза дешевле или дороже (в долларовом эквиваленте), в зависимости от экономической ситуации в стране», - подчеркивает Андрей Павлишин.

Также важно прописать расходы на амортизацию объекта аренды. Кто несет такие расходы, которые являются обычным износом, а за какие вредительские действия арендатору придется дополнительно доплатить. Также в договоре следует очень тщательно прописать обязанности сторон по ремонту жилья: за чей счет и с какой периодичностью он проводится, арендодатель обязан компенсировать арендатору стоимость ремонтных ремонт в случае расторжения договора.

Кто будет нести затраты на устранение оперативных неисправностей (прорыв труб, затопление соседями и т.д.). В любом случае, потенциальным покупателям стоит очень внимательно относиться к возможности приобретения жилья по договору аренде с правом выкупа. Ведь придется жить в чужом, а относиться, как к собственному жилью.

Екатерина Спорыш

новости партнеров

24 сентября, 2018 понедельник

23 сентября, 2018 воскресенье

24 сентября, 2018 понедельник

23 сентября, 2018 воскресенье

22 сентября, 2018 суббота

Видео

Введите слово, чтобы начать