Строить больше, строить хуже. Действительно ли квартиры в Украине достигли дна цен

Уже больше двух лет украинцев уверяют, что цены на жилье катастрофически упали. Ежегодно на рынке появляются сотни новых проектов. Рекламы о дешевых квадратных метрах преследуют нас со всех сторон - общественный транспорт, билборды, СМИ.

Строить больше

Согласно данным Государственной службы статистики, за январь-сентябрь в Украине построено на 27% больше квартир, чем за аналогичный период прошлого года.

Только в столице, по оценкам консалтинговой компании City Development Solutions(CDS), за 9 месяцев 2017 года появилось около 40 тысяч новых квартир в 36 комплексах.

И предложение на рынке уже давно превысило спрос, уверяют эксперты отрасли. Например, в Украинском Институте Будущего посчитали, что из выставленных на продажу 21 тысячи предложений сделку заключили лишь в 1,1 тысячи случаев. А это означает, что на каждого потенциального покупателя приходится в среднем по 19 квартир.

Кажется, что такое высокое предложение должно свести цены на рынке недвижимости до неприлично низкого уровня, однако по данным специализированного ресурса m2bomber, средняя стоимость квардатного метра в Киеве на протяжении года скорее выросла (с 20,4 тыс грн в январе 2016 до 21,04 тыс. грн в октябре 2017).

Об обвале цен на квартиры можно говорить, если мы говорим об их стоимости в долларах. Но большинство украинцев получает доходы в гривне, для них цены наоборот выросли.

Средняя стоимость кв. м. в новостройках Киева Источник: m2bomber

Поэтому не удивительно, что украинцы не спешат с приобретением жилья, предпочитая дождаться более низких цен. Да и финансовое состояние граждан не каждому позволяет приобрести собственное жилье.

Даже при средней зарплате в Киеве в размере 11 тыс. грн (данные Госстата) откладывать на квартиру минимальным размером 30 кв. м придется на протяжении пяти лет. И это при утопическом условии, что на квартиру будут уходить все деньги.

Рассматривать приобретение недвижимости как способ инвестиций также не слишком выгодно в наше время - ведь высокая стоимость коммунальных услуг делает сдачу жилья в аренду малоприбыльным бизнесом. Даже перекладывая коммуналку на плечи арендаторов, владельцы жилья вынуждены уменьшать плату, чтобы считаться с доходами украинцев. Поэтому часть новых квартир остается без хозяев.

Начиная с 2011 года, на рынке первичной недвижимости только в Киеве насчитали более 76 тыс. квартир, которые никто не покупает.

Строить хуже

Для того, чтобы строить больше квартир да еще и по доступным ценам, застройщики всячески пытаются удешевить проекты. Чаще всего это удается сделать за счет более дешевых материалов и технологий строительства, экономии на инфраструктуре, пренебрежения подведением дома к коммуникациям и игнорирования разрешений для строительство.

Популярно также сокращение жилых площадей до уровня так называемых “смарт-квартир”, из-за чего помещение будет считаться техническим, а не жилым, поэтому коммунальные тарифы для жителей будут значительно выше.

Прибегать к таким ухищрениям застройщики вынуждены ради того, чтобы сделать бизнес по крайней мере не убыточным. Ведь покупательная способность украинцев крайне ограничена зарплатами в гривнях, а покупать немало комплектующих для строительства приходится в долларах. Большая конкуренция на рынке - еще один важный фактор из-за которого застройщики не пересекают ценовой “потолок”.

Но если украинцы не имеют денег на покупку жилья, то как объяснить ежегодный рост новостроек?

Часть экспертов оценивает это как “раздувание пузыря” на рынке недвижимости. Дело в том, что многие застройщики продолжают финансировать стройки за счет средств, которые они получают от продажи других, своих же, еще недостроенных объектов.

После того как рынок перегреется, цены резко упадут, обанкротится немало застройщиков, впросак могут попасть и инвесторы новостроек, а сама отрасль рискует застыть на несколько лет. Однако часть застройщиков сможет хорошо заработать.

По данным Госстата, сейчас в Украине насчитывается более 16 тыс. объектов незавершенного строительства. Из них около 11 тысяч - жилые дома.

Проблемой является то, что немало строек незаконны. Поэтому инвесторы в них рискуют так никогда и не получить документов на купленные квадратные метры. Вот перечень лишь киевских незаконных проектов.

Нехватка жилья

В Министерстве регионального развития уверены, что пузырь на рынке недвижимости не лопнет. Более того, заместитель министра Минрегиона Лев Парцхаладзе убежден, что нужно еще больше наращивать строительство в стране.

Объясняет он это так: на одного украинца приходится всего 23,8 км. м. жилой площади, тогда как, например, в Европе, эта цифра составляет 45 кв. м.

Украинцы действительно хотят иметь собственное жилье - около 14 млн граждан собственного жилья не имеет. Однако более 92% запросов - это дешевое жилье до $30 тыс., согласно исследованию CDS.

Несколько улучшить ситуацию могло бы ипотечное кредитование, однако пока такая помощь в покупке жилья стоит свыше 18% годовых. Что делает конечную стоимость в разы дороже.

Еще один вариант - жилье под лизинг (аренда с правом выкупа). Основными преимуществами данного механизма является отсутствие первого взноса за жилье и получение возможности проживания в квартире сразу после заключения лизингового соглашения с Государственным ипотечным учреждением. Однако пока что воспользоваться этим могут только семьи воинов АТО.

Сейчас Минрегион активно работает над разработкой механизмов для выведения проблемных объектов из их статуса и над предотвращением возникновения подобных ситуаций в будущем.

Для этого министерство предлагает ввести страхование ответственности архитекторов, проектировщиков и других профессиональных исполнителей строительных работ.