Квартира в новостройке. Как не стать жертвой мошенников-застройщиков

Статистика проблемных и незаконных новостроек в Украине ужасает. Объекты появляются, как грибы после дождя, а с ними и толпа обманутых инвесторов с  деньгами, выброшенными на ветер. По данным Ассоциации пострадавших инвесторов Украины почти в каждом крупном городе есть проблемные и незаконные строительства.

В Киеве проблемных застроек более 60, во Львове - более 20, в Одессе - около 10 домов, есть единичные случаи в Харькове и Днипре.

Чтобы этого избежать и правильно вложить свои деньги, нужно выполнить определенные шаги.

Следует обращать внимание на цену, имидж застройщика, количество сданных объектов, соответствие заявленному классу жилья. Также стоит проанализировать состояние готовых домов на сегодняшний день, пакет разрешительной документации и на засыпку типа договоров. И после тщательного анализа с холодным умом принимать решение о покупке вожделенных квадратных метров.

Не попасть на крючок низких цен

Сегодня существует несколько классов жилья - «эконом», «комфорт», «бизнес», «премиум».

Простейшие объекты в эконом-классе расположены на окраинах городов, неподалеку остановок общественного транспорта, реже станций метро (если есть).

В зданиях используются типовые архитектурные проекты (могут быть братья-близнецы в соседних районах, городах), типовые планировки квартир, строительные материалы украинского производства. Инфраструктура таких домов скромная - детская и спортивная площадки, закрытая территория.

В комфорт-классе объекты расположены в уютных спальных районах или ближе к центру города, рядом с остановками общественного транспорта и метро. Проекты более уникальны, чем в эконом-классе, ассортимент планировок разнообразен, используются строительные материалы украинских и иностранных производителей.

Инфраструктура - детская и спортивная площадки, территория закрыта и охраняется. На нулевом этаже развита система предоставления бытовых услуг - магазин, аптека, салон красоты.

В бизнес-классе дома расположены ближе к центру города, местам деловой активности. Проекты домов уникальны, ровно как и планировка. Строительные материалы преимущественно иностранных производителей. Инфраструктура - кроме вышеуказанных параметров - небольшой сквер, развитая система безопасности по пропускам.

Новостройки премиального класса - расположены в исторической части города. Можно сказать, что это объекты с уникальным проектом планировками, исключительно иностранными строительными материалами. Инфраструктура развита - закрытая территория, охрана, скверы, фонтаны и прочее.

Зная вышеуказанные параметры, несложно оценить минимальную, средневзвешенную, максимальную цены объектов того или иного класса на поисковых системах недвижимости например Лун и других.

Минимальную цену предлагают на старте продаж, средневзвешенную - при готовности на 30-50%, максимальную во время или после введения в эксплуатацию.

На примере это выглядит так: в Киеве минимальная цена квартиры эконом-класса составит - 13 000 грн за кв.м., средневзвешенная около 18 000 - 20 000 грн, максимальная в готовых домах - более 20 000. Аналогичная пропорция касается любых классов жилья - «эконом», «комфорт», «бизнес», «премиум».

Обратите внимание: если минимальная цена ниже на 10-15%, чем у конкурентов, это должно насторожить покупателя и заставить присмотреться к застройщику и его деятельности тщательнее.

«Родители собрали необходимую сумму, чтобы купить нам квартиру. Выбирали застройщика они самостоятельно. Цена была ниже конкурентов, и родители заключили договор. Впоследствии выяснилось, что наш дом принадлежит скандальном застройщику «Укогруп», - рассказывает свою историю Ирина Васильева, киевлянка.

Читайте также: Строительная афера десятилетия. Как "Укогруп" обманула тысячи украинцев

В отделе продаж

После изучения портрета застройщика стоит в первую очередь запастись терпением и собрать всю необходимую информацию, во вторую - обратиться к юристу за консультацией. И только после этого посетить отдел продаж.

«Если застройщик действует в правовом поле, и ему нечего скрывать, в отделе продаж вам предоставят все документы. Если под разными предлогами вам не предоставляют документы хотя бы в копиях, стоит насторожиться и скорее всего отказаться от приобретения », - считает Сергей Протасов, старший юрист ЮФ Trusted Advisors

Во-первых рекомендуется спросить все о земле - если она куплена, то право собственности на землю и договор купли-продажи. Если в аренде, то договор аренды земельного участка и справку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество.

Во-вторых убедиться, соответствует ли целевое назначение земельного участка строительству многоквартирного дома. Кадастровый номер легко получить из Публичной кадастровой карты Украины.

В-третьих проверить документы на строительство. Сюда входят проект, в котором указывается - нарушает или не нарушает объект условия города, сертификат проектной организации объекта с указанием квалификации архитекторов, инженеров. А также - разрешение или декларация на разрешение строительства.

Декларация применяется для I-III категорий сложности, разрешение для VI-V категорий соответственно. Для понимания: I категория применяется для строительства гаражей, сараев, II - строительства жилых домов на 50 человек, III - строительства многоэтажных домов от 50 до 300 жителей. А вот IV - рассчитана на пребывание более 300 человек, V - от 400 человек.

Достоверность этих документов проверяется просто - на сайте Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины. Не лишним будет взглянуть на документы, позволяющие подключение к сетям газо-, водоснабжения, водоотведения, электросетей.

В-четвертых проверить наличие ограничений в Едином реестре судебных решений.

Как проверять документы

Теперь присмотримся к договорам. В Украине на сегодняшний день разрешены только четыре способа инвестирования жилья.

Сюда попали фонд финансирования строительства (ФФС), выпуск целевых облигаций, институт совместного инвестирования, фонд операций с недвижимостью.

Самыми популярными стали ФФС и выпуск целевых облигаций. Однако, эти способы инвестирования не защищают от возможной остановки строительства и других проблем.

Время от времени применяется покупка-продажа имущественных прав, но она также небезопасна, как и все остальные. Заключение предварительного договора купли-продажи объекта может гарантировать клиенту только возврат денег, которые были по нему выплачены.

Существует еще договор купли-продажи имущественных прав. К положительным сторонам относятся - отсутствие посредников между застройщиком и инвестором, что положительно влияет на стоимость квартиры, простота схемы покупки жилья, по сравнению с тем же выпуском облигаций.

Однако ни один из договоров не гарантирует достройку здания вовремя. Поэтому рекомендуется подойти к покупке квартиры взвешенно.